随着市场竞争的日趋激烈,市场环境的日益复杂,房地产开发项目的市场定位往往成为项目成功的关键。以下是学习啦小编为大家整理的关于房地产市场定位报告，一起来看看吧!

　　房地产市场定位报告篇1

　　楼盘的市场定位，是策划公司、开发商将楼盘产品进行有目的性、有选择性、有针对性的销售或推介的一种客户定位。其目的是探讨产品的市场可行性如何?产品潜在客户是谁?对产品进入市场如何把握?产品的市场受众面究竟有多大?等等。一切都围绕着市场转，从而找出产品进入市场最佳切入点，在消费群中引起共鸣，产生强烈的购房欲望。下面，本文将就三个方面来探讨产品的定位问题。

　　一、销售目标定位

　　楼盘的销售目标定位，是前期营销的重要方面。通过明确的目标选择，为开发商进行哪一种产品定位的决策打下基础。

　　如何做好销售目标定位，无论是策划公司、开发商还是消费群体，各方的要求或期望值都存在着较大差异。作为策划公司，这个问题是个核心内容，是市场的基础。如果目标定位准确，市场的反响将事半功倍，反之亦然。定位是应从客户对地域喜欢程度、楼盘档次选择程度、楼盘户型要求程度、小区环境满意程度，物业管理服务程度等予以考虑。

　　作为开发商，楼盘的最终目的，就是要销售出去，同时需要得到一个比较明确的销售目标方向印记，而这个销售目标定位则应该完全按照客户在经济上、观念上的接受能力和市场的实际需求去定位，从而实现收益的最佳回报。

　　销售目标定位，从楼盘营销的角度来看，是选择有针对性，有目的性、有意识地去锁定精准的客户群，但这是件很难的事，也做不到有一个非常明确的市场划分。因而，楼盘销售目标只能够是一个决策性、方向性、线条性的定位，一方面面向大多数定位客户，一方面通过从众效应吸引一批相似型客户。

　　销售目标的定位，对楼盘整个营销来说，显得相当重要。这个定位的出发点，则是依据客户的层次、能力、不同需求的差异和房地产的特殊性所决定。房产作为商品，有着一般普通商品没有的、也不可能存在的特性，如不动产的不可移动性、产品价值的保值和增值性、产品的耐用性、其售价的昂贵性等。

　　这个目标定位实际上就是选择自己产品的客户对象，由于房地产业当今发展逐步趋向成熟，因此逼迫发展商及策划公司的行为变得越来越理智，对楼盘开发已超越一般的，或者具有较大随意性的，纯经济行为的开发，开发商及策划公司们已变得开始注重产品宏观走势及不同客户对不同品位楼盘、不同选择、不同购买力的微观细节探讨。让产品在投入市场之前，有一个较为清晰的目标定位思路，从而使楼盘更加适销对路，开发商在获取经济利益的同时获取更大的社会效应。因而，这个楼盘产品的销售目标定位在整个营销过程中有着非同一般的赢面概率。

　　二、楼盘产品定位

　　一个楼盘的建造，有规模之分，有产品档次之分，购买层次更是不一样。因而，产品的定位显得尤为重要，必须在消费群体或买方市场中树立起楼盘的特殊形象。

　　楼盘产品定位，说起来容易，做起来却很难，这完全是由于楼盘产品特殊性所决定。因为做楼盘不同于做一般商品，它存在销售周期较长的问题。这就要求在楼盘开发过程中对本身产品的设计需有一定超前性，不因为市场的变化使产品变得过时或滞销。

　　产品定位对开发商而言，与其所要获取的利润或回报有着不可分割的关系。从通常意义上来说，产品定位市场涉及面较广，但定位的选择性却有限。这主要是因为定位受硬件和软件两大因素的影响，硬件一般包括规划指标，如：控高、容积率、密度、绿化率、停车泊位比例等全部由政府规划所决定，具有不可更改性。软件包括：资金、材料、工期、技术、施工等不确定因素的变数影响。

　　从市场营销学来讲，楼盘产品的定位本身就是一个前期营销策略的演变过程。产品的定位，是在其选择和确立产品潜在目标客户基础上，通过前期营销策略的调整和深化过程，在相应固定目标客户中对楼盘的亮点予以全面发掘，并将最为突显的亮点予以全力推广或宣传，让客户对所开发楼盘留下一个良好的印象，并对楼盘产生一种“我选的就是它”的美好记忆，使楼盘在开发和营销初期就让买方产生一个相当深刻的印象或是特色独到的主体形象。

　　产品定位，有着一般商品的共性，但房地产楼盘产品的定位，有着其他商品无可比拟的特性和个性。相对而言，楼盘产品定位的需求面完全是因项目的档次、价格、区域、品质等综合性价比因素而异。楼盘开发，由于投资大，又存在相应风险和市场不确定因素，使开发商小心翼翼，因而对楼盘产品定位显得较为慎重，他们希望有一个正确的、内心塌实的产品定位。

　　三、价格定位

　　在市场营销中，除了销售目标定位和楼盘产品定位外，价格定位同时也是一个足以影响房产开发项目成败与否的重要因素。

　　从房地产多年发展看，楼市营销之演变，由于价格定位的原因，对楼市整体发展或多或少地受到了牵制或制约，价格定位在楼盘全过程营销中亦始终左右着楼市“晴雨”曲线的起伏。

　　在楼市竞争几近白热化的今天，楼盘价格定位竞争越来越突出，楼盘价格定位正确与否，在很大程度上反映出开发商对市场尺度把握，对客户心理需求了解和是否具备竞争意识的体现。

　　如何做好楼盘价格定位，竞争结果是最好见证，这由不得发展商的一厢情愿，而完全应该依据市场最为现实的走势，从做好全盘营销角度，对案子确定一个既有利于本身产品尽快销售和迅速回笼资金的目标;也能在市场中通过个案的特殊优势和与众不同的亮点发掘，对楼盘个案进行出人意料的价格定位，进而对整盘营销产生出一种成功驾驭的影响。

　　在楼盘市场营销中，其价格定位除了根据市场必然价格规律外，还有一个技术性和技巧性的操作。如在多层住宅销售中，往往是顶层和底层较为难卖，但是如果发展商采取买顶层送露台，卖底层送花园，则效果大不一样。在小高层电梯房的销售中，已有开发商将难卖的底层改作错层，并将进出总门改为向南开，从底层花园进入房间，这样的设计受到了客户的欢迎，而且在楼价上也比原来传统北向出入口的设计容易被客户接受。

　　关于楼盘价格定位，其重要一点，就是必须注重营销策略问题，应该依据案例地段差异，档次差异，不同类型差异来制定不同售价策略。在通常情况下，新开楼盘价格有一个较为自然的市场定位过程，预售期往往采用低开高走，经较低的价格吸引人气，逐步小幅慢走，至准现房或现房期，售价相对稳定。而对于清盘期的“鸡头鸡脚”，可以予以酌情让价销售，通过售价策略加快资金回笼，让投入产生回报得到最大限度的保障。

　　做好楼盘的价格定位，完全应从案例诸多方面去考虑，营销人应具备的对案例进行综合分析，然后提出独特定位创意和定位目标。

　　对楼盘营销策略，其价格定位主要可从以下几个方面进行。案例的开盘或早期推介，策划销售是个关键，成功的开头，可以扩大市场的占有份额，价格策略一般可以采取成本价或略高于成本价及建议售价;其次可以通过对同类区域、同类楼盘的质素比照分析，在满足客户承受能力的前提下最大限度地挖掘市场有效需求进行定价;其三是由于楼市的可变性较强，价格定位则应根据市场总体走势，此时应特别重视对客户群体目标各种不同需求心理价位研究，所推出价格定位极需具备相应的竞争力;其四是楼盘的营销必须注重物业内在品质，不同档次的楼盘，在其价格定位上应该是物有所值，充分反映物业价值所在。楼市中有些楼盘推出实价销售，想方设法在物业的质量和附加值上做文章，让楼盘的价格充分体现其价值含金量;其五是注重营销前期参与性，楼盘从规划、设计开始就让营销先行参与，利用专业头脑，专业知识，专业手段来提升楼盘品位，使楼盘从开发到销售，处于一种较为理性调度之中，为有一个合理的价格定位积累依据。

　　楼盘营销要做好价格定位并不是一件容易的事，对其影响是多方面的，但市场定位的关键似乎是开发命脉之本，因为定位的偏差是市场谁也改变不了的事实。

　　房地产项目市场定位分析

　　房地产开发公司，在进行项目开发面对定位问题时，有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的相对不透明，不少开发商拿地比较困难，绝大部分是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节，由于地块不利因素已成事实，所以项目定位的难度更高，有的项目可能短期内是无法操作的。

　　个人浅见将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。

　　一、项目定位要解决的问题

　　进行房地产项目的市场定位，要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾;未来设想与开发成本的矛盾;区域研究与地块情况的矛盾;开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾的合理解决了，项目定位工作就成功完成了。

　　二、项目定位要达到的目的

　　在解决这些矛盾的时候，项目定位要对项目是可行性的研究进行论证，主要有以下几个方面：

　　1、经济技术指标的可行性

　　通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡，确定项目赢利预期的可能性和风险性，明确项目经济利益实施的可行性。

　　2、时间操作的可行性

　　由于市场的不断变化和发展，而相对于房地产生产周期长的特点，项目产品定位必须考虑时间操作的可行性，避免出现产品跟风，自身项目推出速度慢，造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素，分析入市的时机，准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化，影响项目开发主要因素包括，地块周边市场的成熟度，基础设施建设的情况，政策调控等因素。

　　3、长久发展的可行性

　　项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题，尤其是规模超大的房地产项目，对于项目分期开发中各期自身产品定位的细分和合理性尤其重要。项目自身供应量过大，产品单一与项目的客群需求多样的矛盾，直接影响资金回笼和开发进度的计划与实施。造成项目开发进度缓慢，利润空间下降，项目无法长久发展，公司品牌受到影响。

　　4、公司其他项目更可行因素等

　　由于资金的限制，在同一开发商有不同项目待开发时，对其具体项目而言，该项目的可行性、利润空间及开发速度与其他项目的可行性相比较后，才能够确定该项目先行开发的可行性。

　　三、项目定位涉及的主要环节

　　项目定位通常在可行性研究阶段进行，一般客群需求调查，采用问卷结合座谈的形式，主要根据以下几方面来判断：

　　1.现金流测算与把握

　　开发企业根据自身现金流的测算和把握，确定项目定位追求方向。例如，就具体地块而言，开发大众化普通住宅与开发联排别墅同样可行，后者可能利润空间更大，但风险也更大。作为资金相对薄弱的企业，无疑应该考虑资金的快速回笼，而不是最大的利润空间。

　　2.土地条件

　　土地自身条件是项目定位的根本基础，地块自然条件的综合利用是项目物业的增值的前提。错误定位，优势变劣势的现象在房地产开发过程中普遍存在。例如，有一个项目，地块中间有一个较大的天然湖泊。为了增加开发面积，发展商进行了大规模整治填湖工作，造成自然景观条件的下降，增加面积的同时造成项目产品品质下降。在众多开发商人工造湖的今天，该地块的湖泊应该是不可多得的优势，因项目定位的问题而成为劣势。地块的自然优势在项目定位中未予考虑，当作劣势进行了处理，使项目开发受到巨大影响，不能顺利进行。

　　3.销售速度

　　销售速度也是项目定位的重要因素，尤其是在价格定位与营销推广定位方面是要注意的。销售速度与销售周期直接影响到项目的回款速度，开发周期，对于开发企业项目间的整体资金运做有直接影响。

　　4、客户群体

　　客群需求特征是项目定位的决定因素，客群对该地块区域市场的认知和对产品的需求，在房地产开发竞争日益激烈的今天，对客户群体的准确把握是项目开发成功的前提条件。

　　5.房屋的单价/总价构成

　　现在市场上有不少项目单位售价很低，但由于产品户型较大总价高，形成严重的滞销。在确定了自身项目目标客群的基础上，客群对户型的需求及单套总价格的考虑是项目进行产品定位特别需要注意的问题。

　　6.公司擅长开发类型

　　在项目的硬性、软性各项指标都很明确的情况下，开发企业自身优势的充分考虑是必不可少的，尤其是高端产品的开发，更需要开发企业综合考虑自身的条件。

　　7.公司要求的利润和品牌

　　项目定位过程中，除了市场和地块特征的因素，开发企业自身对项目的利润要求是决定项目定位的主观因素，也是最影响项目定位准确性的因素。

　　四、项目定位需要注意的问题

　　项目定位最主要的是要根据自身条件建出适销对路的产品，定位不是唯一的，可行性很多，有以下几点必须充分考虑，才能做出最优选择。

　　1.开发商的实力，包括资金/人才/经验等等

　　作为资金实力，在房地产开发中被普遍认同，但人才、开发经验等其他因素的考虑还没有被众多开发企业所重视。

　　2.土地条件及规划条件

　　在考虑土地自身条件的优劣势后，地块的一些规划条件必须充分考虑，在条件允许的情况下，进行合理调整。

　　3.针对20万以上大项目，必须对宏观经济运行进行分析

　　很多开发企业普遍认为宏观经济的发展与宏观经济的分析离自身项目很远，与自己项目的相关性不大。但大型开发项目周期至少需要三年以上的时间，那么整体宏观经济的运行和发展对项目的影响是非常大的，也是开发企业在项目定位时必须充分考虑的重要方面。

　　4.客群调查

　　目前普遍应用的问卷微观调查方法并不完全适合客户需求的调研判断，“与客户接触”交流的结果才是最有效最直接的判断基础。

　　5.单方利润率/总利润率/资金风险

　　项目定位需要考虑的因素很多，作为开发企业项目运做最核心的单方利润率、总利润率和资金风险这三方面问题是其公司最机密的问题。项目定位关系到项目的生死，必须深入交流，进行规模论证，模拟选择，可行性研究，才能够作出项目的定位。

　　五、影响项目定位的前瞻性几个因素

　　1.人群思想意识形态的定位研究

　　客群思想意识形态的分析，生活方式、文化色彩的融合，为项目定位适合未来客群需要作好准备。并对客群消费进行引导。

　　2.建筑要有特色，要增加文化气氛

　　人们在解决基本居住问题后，开始改善居住条件，对其居所的建筑开始有其审美和喜好的考虑。在项目定位时，建筑特色将越来越受到重视。

　　3.研究建筑的发展方向

　　市场发展方向影响着项目定位，那么对建筑发展方向的研究，建造适合建筑发展与市场发展的建筑，则是项目定位准确把握未来的关键。

　　4.增加区域内产品的互补性，避免激烈竞争

　　项目市场定位离不开对周遍竞争对手的分析，以期在竞争中获胜。与其市场相互竞争不如相互补充共同赢得市场，增加区域项目产品的互补性是项目定位的重要课题。考虑产品差异化，找市场空隙做别人没有特别涉及的市场，这要求对客群的细分要求非常精确，对产品定位的细节进行深入研究。

　　综合以上个人简单见解，我们可以看到项目定位对房地产开发的重要性和该项工作的复杂性，在激烈的市场竞争中，我们提醒开发企业加强项目定位工作的深入开展与研究。最终赢得项目开发与企业发展的成功。

　　房地产市场定位报告篇2

　　2016年中国房地产市场全年成交规模创历史新高，是异常热闹而跌宕的一年。在这一年，各大公司都在积极谋求出路，通过产品和业态创新，产业创新，以及商业模式和管理创新等方式，探索新的更长久的利润增长引擎。

　　在房地产行业进入跨界融合、创新发展的大背景下，如何创新存量、寻求增量，成为了行业转型的关键。从数据来看，竞争格局已加速向规模化转变，其中恒大、万科、碧桂园寡头垄断特征加剧，3家房企市场份额已近10%。同时，行业竞争模式不断升级，面对越加激烈的挑战，各大企业更注重价值创造能力的提升以保障持续发展，并进一步推动了房地产产品和业态的创新，以及房地产产业向周边产业创新性发展，产业间的边界在融合。此外，互联网+与新技术的应用，成为了各业态商业模式和管理创新的主要手段，助推了整个房地产产业的升级和转型。

　　中国房地产行业创新业态已进入快速发展期，一方面储备项目持续增加，为未来发展提供保障，另一方面，人员结构不断优化，助力行业服务升级。中国房地产行业创新业务需把握市场“窗口”机会，加速发展的同时，注重管理效率提升、服务能力建设。

　　了解最新体育产业发展趋势，请研读全经联体育产业委员会编写的《2016中国房地产创新发展报告——体育产业篇(节选)》，关注2017年3月11日“首届中国房地产创新趋势报告会”。

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　　2016中国房地产创新发展报告

　　体育产业篇(节选)

　　一、2017年体育产业发展趋势简析

　　在2017年的新年贺词中说：“天上不会掉馅饼，撸起袖子加油干，努力奋斗才能梦想成真。”2017年对于体育产业来讲，也将是撸起袖子加油干的一年，袖子容易撸起来，但撸起来了“干什么?”有点难度，但一定要在新年伊始明确，其实答案简单来讲四个字“顺势而为”!接下来笔者从“三大关键词”、“四大产业变化”和“五个重点领域”对2017年体育产业发展的趋势进行简要地分析。

　　1三大关键词

　　➤ (1)“改革”

　　自从业界熟知的46号文件出台后，大家最关注的还是体制机制的改革，将体育产业交由市场主导，企业主体是大势所趋，国家体育总局新任局长苟仲文在2017新年贺词中所说，“我国体育事业改革，到了攻坚克难的关键时期，也面临翻开新篇章的重大机遇。”以篮球、足球等项目管理机构和方式的改革将成为试点和模板，逐渐将改革的步伐迈进体育产业更多的领域，其中也会释放出很多机会，也会出现一些里程碑式的事件和焦点人物，从业的相关企业和个人应该迅速转换角色找到新的定位，开启改革后模式。

　　➤ (2)“创新”

　　体育产业要想实现价值的极速增长，必须要通过改变传统发展模式，体育产业的很多价值都是无中生有创新出来的，2017年在体育IP、商业模式、场馆运营、科技含量、新媒体价值等方面将有可能出现创新的典型和模式，也将是打动投资人的关键所在。

　　➤ (3)“融合”

　　体育与文化、教育、旅游、健康、地产、传媒、信息、金融等产业的融合发展将进一步加深，体育产业的内涵和外延不断丰富拓展，新型业态层出不穷。融合后的“1+1>2”效应和“外溢效应”也将成为体育产业价值的增长空间。在前两年发展中，大部分时候是“体育人”去主动向其他行业靠拢，随着体育产业价值逐渐被大家认识，在今后的发展中，将会出现更多“外行人”向体育主动靠拢的趋势，体育产业也将正式回归复合型产业的本质。

　　2四大产业变化

　　➤ (1)市场环境进一步优化

　　各地对于体育产业的扶持发展政策在2016年陆续出台，2017年将是各地方政策落实的关键之年，随着各地政府职能在体育产业领域中的转变，市场的决定作用将逐渐凸显，整体环境将得到改善。

　　➤ (2)市场主体快速成长，分化逐渐形成

　　近两年涌现出的几十家体育上市企业经历了上市之初的兴奋和幸福，将迎来正向快速增长和负向快速增长的分化期，这也是考验企业商业模式、运营管理、真实价值的关键一年。中小微体育企业的数量增幅预计将和2016年相差不大，体育创业的热情还将延续。体育社会组织的改革和基础建设将是今年的主旋律。

　　➤ (3)产品供给将不断丰富

　　从体育场馆、体育用品、体育服务等软硬件方面在数量和质量上都将进一步提升，例如马拉松赛事，从五年前的全年几十场，发展到2016年已经达到了294场，2017年将达到300多场，不断满足日益增长的爱好者需求。

　　➤ (4)体育消费的粘性增加

　　当人均 GDP 超过 5000 美元时，体育消费开始迅速增长，当人均 GDP达到 8000 美元时，体育消费将加速发展。随着人们收入水平的提升，2017年我国的体育消费占的比重也将增加，已经变成很多人的常态化消费。

　　3五个重点领域

　　➤ (1)体育竞赛表演领域

　　足球、篮球、排球、网球、乒乓球等项目的职业赛事仍将是热点。2017年全运会将是国内竞技体育的重头戏。各种商业赛事层出不穷，作为投资者，要紧紧抓住一些赛事IP，才能获得价值。

　　➤ (2)大户外运动领域

　　现在，城市太过于拥挤了，户外运动实际是产生于进了城的人对乡村的一种怀念，进到城里的人血液里面仍存对乡野的眷念，有回归大自然的需求。

　　➤ (3)体育的商业综合地产和体育主题小镇领域

　　根据住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部决定在全国范围开展特色小镇培育工作精神，明确提出，到2020年，培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇。体育小镇也是特色小镇的建设内容之一，随着生活水平的提高，老百姓对于体育的需求越来越大，而体育类小镇能够集合体育、旅游、文化、健康等多种产业，对于带动地方社会经济发展作用显著。

　　➤ (4)冰雪运动领域

　　随着冬奥会的临近，冰雪产业越来越“热”。冰雪设施的建设企业将从中受益。随着“三亿人上冰雪”口号的提出，冰雪器材和用品的需求量将激增，压雪机、造雪机等各类冰雪装备市场就会很大。马上要办冬奥会，在建冰场、雪场，都需要造雪机等各种装备，这个产业从商业角度来讲是可以挣钱的。另外冰雪运动培训和冰雪旅游业也将成为新的经济增长点。

　　➤ (5)体育与大健康对接的领域

　　最近在《健康中国2030规划纲要》中，大健康被预测将是仅次于房地产的产业，是未来中国引导性产业之一，体育对接健康产业的未来空间非常大。现在国际上最流行的就是exercise is medicine，运动是良药，对于大健康来讲，讲的是健康关口前移、健康重心下移，与其吃药，不如先吃exercise运动这副药。体医结合将是未来很好的一个商业机会。

　　二、2017年体育+地产的几点认识

　　2017年的房地产大市场一二级市场并举，分化趋势更加强烈，房地产在政府调控之下，日益趋于稳定。房地产市场正在发生显著变化：一是黄金时代向白银时代转换，二是增量时代向存量时代转换。链家数据显示，2016年中国二手房交易额超过6万亿，占住房交易总额比例达41%，中国整体市场出于向存量市场转换的过渡期，预示着资产管理、运营、服务等轻资产运营时代到来。

　　中国体育产业自政府2014年发布里程碑式的46号文件，吹响了中国体育体育产业未来黄金十年，5万亿市场规模冲锋号。后续2016年密集集中发布体育产业“十三五规划”，健康中国2030规划纲要等配套政策文件。

　　体育产业上升到国家战略高度，体育产业链的各个层级都被推上风口。体育产业内资本热、创业热、收购热、IP热等，在五万亿产值目标推动下，体育成了产业各界追捧热词。

　　目前我国人均体育场地面积仅1.46平方米，室内场馆人均0.19平米，到2025年我国人均体育场地将达到2平方米，预计未来需要建设将近8亿平米体育场地。

　　冬奥加速了冰雪大市场培育，2016年体育总局、发改委等四部门联合发布冰雪运动发展规划(2016-2025)，体育总局发布群众冬季运动推广普及计划(2016-2020)，规划提到到2020年我国冰雪产业规模达到6000亿。

　　体育旅游度假占据旅游度假份额超过四分之一，预计2017年将继续保持年20%以上增势。

　　可以大胆预测，2017年作为2022年冬奥启动元年，体育产业迎来快速发展期，体育市场急剧扩大，体育人口倍增。体育产业与房地产产业融合力度加大，房地产业急需供给侧改革的形态下体育产业作为供给侧形成一个重要突破口，特色小镇项下的体育特色小镇将如雨后春笋般涌现，与地产产业高度关联性的体育主题旅游度假、体育场地设施建设，场馆运营、体育IP等迅猛发展，体育圈独角兽企业开始萌芽。预计2017年体育产业投资更趋于理性，体育小镇、场馆运营和体育消费等将被重点关注，冰雪大市场将是政府、资本和企业关注焦点。

　　三、2017年泛娱乐体育项目创新思考的三个维度

　　2017年，体育产业的春天来了，发展的趋势很明确，愿景很诱人，国家连续出台了一系列政策，一切看上去都是利好的消息，不过，当我们聚集在一起谋发展，定方向的时候，缺项目成了大家的普遍感受，尤其是缺好的项目，那么，什么是好的项目?我们需要什么样的项目?

　　项目源的缺乏，让一切有致于在体育产业中谋发展的各位，也算是在创造，我们需要新的认知，新的思维，新的方向，才能正确的判断何去何从，结合一线实践的感受，阐述从体育项目创新的角度出发的三点认识。

　　➤ 认知一，创新的在于找无!

　　客观上说，体育产业的发展，在当下，是遇到了一切的不适合，官方说法，这是进入改革攻坚期。

　　➀体育管理体制要深化;

　　➁体育社会化水平不高;

　　➂基层体育组织发展滞后;

　　➃公共服务体系不完善;

　　➄竞技体育项目结构不合理;

　　➅当下体育产业总体规模不大。

　　简单说，目前国内的体育项目，相对规模都不算大，而且，从项目的整合过程中，分散发展是现状。

　　创新在于找无，无中生有填补空白。几个动作得做：

　　➀环顾四周，同样的事情谁在做;

　　➁展望国际，相似的事情谁成功;

　　➂洞察自己，核心的能力有没有。

　　一方面说中国体育产业发展前景广阔，另一方面说中国体育产业发展问题多多，归根到底，就是当前的体育产业发展还缺少核心竞争力和完善的制度体系，真正的体育消费人口严重缺乏。

　　➤认知二，创新的在于找新场景的决定权!

　　现在的时代，是为体验买单、为场景消费的大时代。

　　体育十三五，给大家描述了很多新的发展方向，但，这都是宏观方向，具体到落实举措，明确到项目的角度，就是要把握最本质的要素--场景消费。政府导向的是结果，实施的是物理投入，需要市场回应的是资金和资源，但真正发挥价值，或者说需要补充的是能力，就是体育场景消费的规划和执行能力。

　　对于体育产业来说，七万亿的市场规模，怎么实现?靠传统的竞技类运动和体育制造业，显然不可能做到。用场景连接运动，创造新的消费方式，引领新的消费习惯，是最需要思考的问题。

　　场景重构体育产业新模式的核心。

　　场景争夺成为今天体育产业升级和体育产业创新的必由之路。

　　战略、产品、渠道、营销、流量、品牌，这些我们耳熟能详的关键词，今天都在被场景颠覆。

　　场景成为传播的接触点和分享的触发点。

　　➤认知三，创新的在于找创造场景的能力!

　　产业的本质是能产生价值，不然都是假大空。如何能从国家的体育产业十三五规划里获益，如果还是老思维，想着利用渠道和投入去获取国家补贴，就如同近来热议的新能源汽车行业政策一样，变成扶不起的阿斗。所以，创造新体育场景的能力是最关键的问题。

　　对于体育产业来说，消费者从坐在观众席上欣赏竞技类运动，到有了互动参与的需求;从单纯的运动需求到娱乐化的运动享受;从进行大众化平民化的体育项目，到追求小众化、贵族化的独特运动体验。体育对于民众来说，由传统的运动健身，升级到了高品质生活的象征。越来越多的人，喜欢用各种不同体育场景的设计，来包装自己，为自己贴上各种诸如高品质、时尚、爱运动等标签。也有越来越多的人，愿意为了健康、运动掏腰包，付出比产品本身价值要高出很多的消费。

　　房地产市场定位报告篇3

　　中国中铁、中国中冶房产营收下降

　　2015年，中国中铁房地产板块实现营业收入288.73亿元，同比减少0.51%。全年竣工建筑面积316万平方米，实现销售额269亿元，销售面积274万平方米，竣工面积、销售额、销售面积同比均持平。这也意味着该公司过去一年对房地产放缓了投资节奏，重点在盘活存量。甚至为加大二三线城市的“去库存”，部分项目采取降价促销。当然，在房地产项目市场形势较严峻的情况下，其开发的贵阳中铁阅山湖、贵阳中铁逸都国际、武汉百瑞景中央商务区、湖南吉首湘西世纪山水等项目，仍取得了较好的销售业绩。

　　中国中冶相比之下在房产板块的营收同比减少更严重。去年该公司房地产开发业务的营业收入约194.41亿元(未抵消分部间交易的数据)，占营收总额的比例为8.81%，相比2014年228.53亿元，同比减少14.93%。其中，商品房开发业务实现收入104.97亿元，同比下降8.80%，完成销售额108.16亿元，销售面积95.43万平方米，毛利率为22.24%;保障房业务实现收入82.96亿元，同比下降14.25%，毛利率为16.23%。2015年，其房地产业务实现利润总额25.8亿元。

　　尽管营收有所减少，中国中冶在行业调控持续的背景下，越发重视对房地产业务的管控力度，更关注板块资源整合，业务类型合理布局、避免投资过于集中。

　　中国中冶在2015年继续加强南京下关1号地的招商工作，取得了良好效果。同时，该公司明确提出“3+6”区域布局战略，紧密围绕京津冀、长三角、珠三角三大经济圈，深耕北京、天津、上海、南京、深圳、珠海六个核心城市，推进项目公司向城市公司转化;同步实施“3+1”区域深耕战略，在布局三大经济圈的基础上，兼顾重庆、武汉、西安等已有项目的二线重点城市，形成各区域协同发展的态势。

　　中国中冶也开始实施科技创新策略，提高房产溢价空间，所属中冶置业集团有限公司(简称“中冶置业”)成立了“科技建筑除霾专项课题组”，与霍尼韦尔、日立等厂商开展技术合作，在京津冀地区全面推广PM2.5新风过滤系统，实现住宅、写字楼室内环境的全面提升。以客户体验为中心，全方位实施绿色开发，打造“绿色+节能+舒适+移动互联”的高端智慧社区，提高产品溢价空间。

　　在增强商品房开发竞争力的同时，中国中冶也逐步重视商业地产和物业管理业务，培育新的价值增长点。以浪漫婚庆、潮流休闲为主题营造南京和记洋行滨江时尚的商业新空间;以“科技、娱乐、购物、观光”为主题，优化珠海、天津、石家庄项目的商业方案，形成独具特色的商业地产新模式。获取物业管理一级资质，打造“中冶物业”品牌，积极拓展社区金融、社区健康、社区教育等增值服务。

　　中国铁建、葛洲坝房产营收稳增

　　2015年，中国铁建加大了在北京、上海、广州、杭州、成都等房地产市场发展前景较好的一二线城市业务拓展力度。去年全年，在北京、上海、广州、杭州、南京等14个城市获取了23宗共计2125亩土地，规划总建筑规模约541万平方米。采取“以住宅开发为主，以配套商业为辅”的经营模式，中国铁建同时形成了以一、二线城市为重点，部分发展潜力较好的三、四线城市为补充的梯次布局。

　　截至2015年末，中国铁建已进入48个国内城市及其它区域，进行136个项目的开发建设，建设用地总面积约1360万平方米，规划总建筑面积约4280万平方米。

　　中国铁建去年房地产开发业务实现营业收入286.707亿元，同比增长14.95%;实现利润总额43.142亿元，同比增长5.91%。更明显的一点是，中国铁建去年房地产实现新签合同额366.14亿元，同比增长36.33%。主要原因是，该公司房地产项目顺应市场形势，积极推盘，抢抓市场客户，加快项目去化，销售业绩出现回升。

　　在过去一年，葛洲坝房产公司新增土地储备6块，新增土地储备面积45.41万平方米，新增土地